2014年注册会计师考试《税法》知识点：房产税应纳税额计算

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　　计税依据与应纳税额计算：

　　（一）计税依据

　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施

　　【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

　　（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税

　　第二、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　第三、房屋附属设备和配套设施的计税规定：

　　（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　第四、居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中

　　（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；

　　（2）出租的，依照租金收入计征。

　　第五、房产原值中均应包含地价的规定

　　从价计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

　　宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

　　【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　（二）应纳税额的计算

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