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土地增值税的征税范围：
（一）基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
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基本征税范围
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不属于征税范围
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1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。 |
1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；
2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 |
（二）具体事项征税的规定
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有关事项
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是否属于征税范围
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1.继承、赠予
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（1）继承；不征（无收入）
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（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
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2.出租
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不征（无权属转移）
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3.房地产抵押
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抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
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4.房地产交换
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单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征
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5.以房地产投资、联营
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（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征
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（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税
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6.合作建房
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建成后自用，暂免征；建成后转让，征
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7.兼并转让
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暂免
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8.代建房
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不征（无权属转移）
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9. 重新评估
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不征（无收入）
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【解释】上面2点体现实际履行与合同成立的关系（实质重于形式）。
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