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银行从业资格考试《个人贷款》知识点:个人商用房贷款要素

2016-11-29 14:18 来源:mf ftgnmqq  

(一)贷款对象

贷款支持的商用房须满足以下条件:

1.商用房所占用土地使用权性质为出让,土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地;

按照通常的理解,获得土地使用权的方式有两种:划拨和出让。

(1)土地使用权的划拨

土地使用权的划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将土地交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。它是无偿取得土地使用权的一种途径,正因为它的无偿性,所以法律法规对其作了严格的条件限制。

由于划拨这一方式是计划经济体制的产物,不符合市场经济的要求,也不利于房地产市场的形成,因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式,但是,结合我国的具体国情,完全取消划拨方式不太现实,最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨,针对划拨的缺点,对划拨的范围作了特别严格的限制。

(2)土地使用权的出让

土地使用权的出让,是指国家将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国是实行土地公有制的社会主义国家。这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者,如果允许无期限出让土地使用权,则与土地私有制无异,会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定,土地使用权出让最高年限是按照用途确定的;居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

中华人民共和国国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标拍卖或者挂牌方式出让。”

2.商用房为一手房的,该房产应为已竣工的房屋,并取得合法销售资格;

3.商用房为二手房的,应取得房屋所有权证及土地使用权证。

(二)贷款利率

个人商用房贷款利率不得低于人民银行规定的同期同档次利率的1.1倍。

(三)贷款期限

个人商用房贷款期限最短为1年(含),最长不超过10年。

(四)还款方式

个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等还款法。

(五)担保方式

申请商用房贷款,借款人需提供一定的担保措施,包括抵押、质押和保证等,还可以采取履约保证保险的方式。

(六)贷款额度

贷款额度不得超过所购商用房价值的50%,所购商用房为商住两用房的,贷款额度不得超过所购商用房价值的55%.

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